マンションの寿命

[07/15/17]


 

老朽化が社会問題に

日本で最高高齢記録のRC造(鉄筋コンクリート)住宅は昭和4年に建設され、平成25年に解体された同潤会上野下アパートの築84年。

国土交通省が公表した資料によると、2018年時点で築30年を超えるマンションは全国で112万戸、40年超は68万戸、50年超は5万戸に達するようで、今後老朽化マンション対策は大きな課題となってきたそうです。

 

平均寿命は33・4年?

古いマンションにお住いの方は、そこにいつまで住めるか気になると思いますが、マンションの寿命を建て替え事例でみると、築年数の平均は33・4年(2014年東京カンテイデータ)となっています。思ったより短くて驚きますね。

でもご安心ください。事例の多くは老朽化ではなく、設備や耐久性に問題があった建物や、容積率に余裕があり、大きなビルに建て替えることができたためわずかな費用負担で済んだ場合など特殊なケースが多く、過去に198件しか実現していないのです。

 

物理的寿命はわからない

一方、マンションの寿命を法的に定めたものに法的耐用年数があります。減価償却費を計算する時に用いるもので、RC造のマンションは47年。これも短いと感じるでしょうか。

実は結論からいうと、マンションの物理的寿命は「今後の経過を見ないとわからない」のだそう。まだまだ歴史が浅いからなんですね。

しかも築年数だけでは判断できません。計画的に大規模修繕を施すなど、きちんとしたメンテナンスをしているかどうかが寿命を大きく左右するからです。

 

コンクリートの寿命は120年

最後に国土交通省がまとめたRC構造の寿命についての研究例によると「RC造の物理的寿命を117年と認定(1979年)」「鉄筋コンクリート部材の耐用年数は120年、外装仕上による延命で150年(1951年)」さらに「固定資産台帳の紛失データを基にしたRC系住宅の平均寿命は68年(2013年)」という報告結果があるようです。建物のつくりや環境次第で、古いマンションも100年以上住み続けられる可能性がありそうです。